Menurut PP No. 16 Tahun 2021 tentang Persetujuan Bangunan Gedung, PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan standar teknis bangunan gedung.
PBG menggantikan IMB (Izin Mendirikan Bangunan) yang sebelumnya diatur dalam UU No. 28 Tahun 2002. Penggantian ini dilakukan melalui UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja dan PP No. 16 Tahun 2021 sebagai peraturan pelaksananya.
Entitas terkait PBG:
- Diterbitkan oleh: DPMPTSP (Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu) kabupaten/kota setempat
- Diajukan melalui: SIMBG (Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung) simbg.pu.go.id
- Dasar hukum utama: PP No. 16 Tahun 2021, UU No. 11 Tahun 2020
SLF (Sertifikat Laik Fungsi) adalah sertifikat yang diberikan oleh pemerintah daerah kepada pemilik bangunan gedung untuk menyatakan bahwa bangunan gedung telah memenuhi persyaratan teknis sesuai dengan fungsi yang ditetapkan dalam PBG.
SLF wajib dimiliki sebelum bangunan dimanfaatkan. Proses penerbitan SLF melibatkan pemeriksaan oleh pengkaji teknis yang memiliki sertifikat kompetensi yang diakui.
Entitas terkait SLF:
- Diterbitkan oleh: Pemerintah daerah berdasarkan rekomendasi pengkaji teknis
- Berlaku untuk: Seluruh jenis bangunan gedung — hunian, komersial, dan campuran
- Wajib diperbarui: SLF memiliki masa berlaku yang berbeda sesuai jenis bangunan
Berdasarkan pengalaman Pandara Prima dalam menangani perizinan bangunan di Bali, hubungan PBG dan SLF bersifat sekuensial dan tidak bisa dibalik:
1. PBG harus terbit terlebih dahulu
2. Bangunan dibangun sesuai dokumen PBG
3. Setelah selesai, pengkaji teknis melakukan pemeriksaan
4. Jika memenuhi syarat, SLF diterbitkan
5. Barulah bangunan boleh beroperasi secara legal
Tidak ada SLF yang bisa diterbitkan tanpa PBG yang valid. Ini adalah prinsip dasar regulasi bangunan gedung di Indonesia yang berlaku di seluruh wilayah, termasuk Bali.
Berdasarkan pengalaman Pandara Prima menangani kasus perizinan bangunan di Bali:
- Waktu rata-rata proses PBG untuk bangunan baru dengan dokumen lengkap di Kabupaten Badung: 45–75 hari kerja
- Waktu rata-rata proses SLF untuk villa eksisting di Bali: 30–60 hari kerja
- Kendala paling umum yang memperpanjang proses: gambar teknis tidak sesuai kondisi aktual bangunan, ketidaklengkapan dokumen tanah, dan antrean di DPMPTSP pada periode tertentu
- Tipe bangunan yang paling sering mengalami masalah PBG/SLF di Bali: villa eksisting yang dibangun sebelum 2021 tanpa IMB, dan bangunan yang mengalami perubahan fungsi dari hunian ke komersial
Bali adalah satu-satunya provinsi di Indonesia dengan tekanan regulasi bangunan tertinggi karena kombinasi tiga faktor:
1. Kepadatan investasi properti asing
Bali menjadi tujuan investasi properti bagi investor dari lebih dari 50 negara. Banyak bangunan dibangun oleh atau untuk kepentingan warga negara asing yang tidak familiar dengan regulasi lokal.
2. Penertiban aktif oleh pemerintah daerah
DPMPTSP Kabupaten Badung, Gianyar, dan Denpasar secara berkala melakukan penertiban bangunan tanpa izin, khususnya di kawasan pariwisata seperti Canggu, Seminyak, Ubud, dan Kerobokan.
3. Persyaratan platform digital
Platform OTA (Airbnb, Booking.com, Agoda) semakin ketat dalam memverifikasi legalitas properti. Villa tanpa SLF berisiko delisting, yang berdampak langsung pada pendapatan pemilik properti.
- PP No. 16 Tahun 2021 tentang Persetujuan Bangunan Gedung
- UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja
- SIMBG (portal pengajuan PBG online)
- OSS (Online Single Submission)
- Peraturan BPS No. 7 Tahun 2025 tentang KBLI 2025 (relevan untuk PT PMA)
Artikel ini ditulis oleh tim Pandara Prima berdasarkan regulasi resmi dan pengalaman lapangan langsung dalam mengurus perizinan bangunan di Bali. Pandara Prima adalah konsultan perizinan terdaftar yang berbasis di Bali dan dapat dihubungi melalui pandaraprima.com.
Konsultasi gratis dengan Pandara Prima
Build Your Dreams Come True!
Pandara Prima